Die fetten Jahre sind vorbei – zumindest was Mezzanine-Investments in Immobilien angeht. Deutsche institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder Family-Offices könnten nach Berechnungen des Handelsblatts rund 20 Milliarden Euro in den Sand gesetzt haben. Dabei schienen Mezzanine-Investments in Immobilien die ideale Anlage im Niedrigzinsumfeld nach der Finanzkrise 2008/2009.

Die Renditen deutscher Staatsanleihen waren die niedrigsten am Finanzmarkt. Mit einem Investment in diese Papiere konnten institutionelle Investoren ihre den Kunden gegebenen Zinsgarantien nicht halten. Gleichzeitig hatten Immobilienentwickler Probleme, ihre Projekte über Bankkredite zu finanzieren, da die Banken nun wesentlich strikter bei der Kreditvergabe waren. Mezzanine-Fonds, die Investments in Immobilien ermöglichten, schienen die Probleme beider Seiten zu lösen – institutionelle Investoren konnten eine höhere Rendite erzielen, die Akteure am Immobilienmarkt konnten ihre Finanzierungslücken schließen. Eine Win-Win-Situation.

Die ersten sechs bis acht Jahre lief das Geschäft dank eines boomenden Immobilienmarktes tatsächlich gut. Dann allerdings drehte der Markt. In der aktuellen Immobilienkrise fahren Mezzanine-Fonds Verluste ein. Um zu verstehen, wie schmerzhaft das für die institutionellen Investoren ist, muss man verstehen, wie Mezzanine-Investments funktionieren.

Das in Mezzanines investierte Geld gilt nicht als Eigenkapital wie es beispielsweise beim Kauf von Aktien wäre. Wer in Mezzanine-Produkte investiert, erhält also keine Unternehmensanteile, Stimm- oder Mitspracherechte. Es gilt aber auch nicht als Fremdkapital wie beispielsweise eine Finanzierung über Anleihen. Das heißt, die Geldgeber erhalten keine Zinsen auf das eingezahlte Kapital und auch keine Sicherheiten. Als Rendite winkt lediglich eine Gewinnbeteiligung. Bei einem boomenden Immobilienmarkt lohnt sich das Investment. Ein kriselnder Immobilienmarkt hingegen sorgt für herbe Verluste.

Hinzu kommt die Intransparenz von Mezzanine-Investments. Es gibt keinerlei Offenlegungs- oder Meldepflichten. Investoren haben zudem keinerlei Informationsrechte. Sie können nur auf das Ende der Laufzeit warten. Experten gehen davon aus, dass die in Mezzanine-Fonds anlegenden institutionellen Investoren im Hintergrund bereits an Schuldenrestrukturierungen arbeiten, um den Schaden wenigstens zu begrenzen.

Mezzanine-Investments werden nicht nur in Immobilien angeboten, sondern auch zur Finanzierung kleiner und mittlerer Unternehmen. Aufgrund ihrer Intransparenz und der Tatsache, dass es sich hierbei weder um Fremd- noch um Eigenkapital handelt, sollten Anlegende sich einen Einstieg in Mezzanine-Investments gut überlegen.